El contrato de arrendamiento, sin letra pequeña

El alquiler de una nave se rige por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda. La diferencia con el alquiler de vivienda es enorme: aquí manda la libertad de pacto (artículo 4.3 LAU). Lo que firmes vale, casi sin red de seguridad legal. Por eso este documento merece tiempo y, a poder ser, una lectura profesional antes de la firma.

Duración y salida

Define cuántos años te comprometes y en qué condiciones puedes salir antes. Fíjate en el preaviso exigido y en la penalización por marcharte antes de plazo. En arrendamientos de uso distinto al de vivienda hay amplia libertad de pacto, así que la duración la fijáis vosotros en el contrato.

Conviene pactar también la prórroga: si al vencer nadie dice nada, ¿el contrato se renueva o se extingue? Dejarlo escrito evita malentendidos costosos al final.

Renta y actualización

Cuánto pagas, cuándo sube y si hay periodo de carencia inicial. El índice de actualización habitual es el IPC general que publica mensualmente el INE en ine.es. También puede pactarse el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), regulado por la Ley 2/2015 de desindexación de la economía.

En contratos de uso distinto de vivienda sigue rigiendo la libertad de pacto del índice. Las limitaciones a las actualizaciones que introdujo la legislación reciente afectan a la vivienda, no a la nave industrial. Deja claro por escrito qué índice se aplica y con qué periodicidad.

Garantías adicionales: depósito y aval

Casi todo contrato exige una fianza y, con frecuencia, garantías extra como un aval bancario. La LAU fija la fianza obligatoria, pero permite pactar garantías adicionales libremente. Lo desarrollamos en la guía de fianza y aval, porque es una de las partidas que más conviene negociar.

Obras y reparto de gastos

Quién paga qué: reparaciones, mantenimiento, IBI, comunidad del polígono. Y qué obras puedes hacer, con qué permisos y qué pasa con ellas al terminar el contrato. Lo habitual es que las mejoras queden en la nave sin indemnización, salvo pacto en contra.

Cláusulas problemáticas a vigilar

Algunas cláusulas merecen una segunda lectura. La exención total de defectos ocultos del local. La cesión al propietario de cualquier mejora sin compensación. Las penalizaciones de salida desproporcionadas respecto al daño real. Si alguna te chirría, negóciala antes de firmar, no después.